Let op met cadeaus op de huizenmarkt!

Op 9 december 2008 kopte de Telegraaf "Makelaars verlagen de overdrachtsbelasting van 6 naar 3 procent". Nu hebben makelaars allerlei kwaliteiten en bevoegdheden, maar een verlaging van het tarief van één van de rijksbelastingen hoort daar vooralsnog niet bij. Zonder ingrijpen van de overheid is het tarief van de overdrachtsbelasting dus nog steeds 6% en is de koper van de woning degene die de overdrachtsbelasting is verschuldigd. Het is duidelijk dat in het artikel wordt bedoeld dat in feite een korting op de koopsom wordt gegeven. De gevolgen voor de inkomstenbelasting en overdrachtsbelasting van kortingen op woningen liggen echter wat gecompliceerder.

Een voorbeeld. De overeengekomen prijs van een woning is € 400.000, waarbij wordt vermeld dat de verkoper 3% van de overdrachtsbelasting voor zijn rekening neemt. Dan is € 400.000 in feite 103% van de werkelijke koopsom. De werkelijke prijs van de woning is dan 100/103 van € 400.000, ofwel € 388.350. De verschuldigde overdrachtsbelasting hierover bedraagt € 23.300. De helft daarvan, € 11.650, wordt zoals gezegd ‘betaald’ door de verkoper. Samen met de € 388.350 komen we op de prijs van € 400.000. Inclusief overdrachtsbelasting is de koopsom € 411.650. Dit heeft tevens gevolgen voor de eigenwoningreserve van de verkoper in de bijleenregeling.

De overdrachtsbelasting bedraagt in het voorbeeld dus € 23.300 en niet € 24.000, wat je in eerste instantie misschien zou verwachten. Tot zover is het nog te volgen. Maar hoe zit het met andere cadeaus, zoals het aanbieden van een "gratis" auto, keuken of een jaar lang "gratis" wonen?

Ook in die gevallen moet een splitsing worden gemaakt tussen de aankoopprijs van het pand en de prijs van het cadeau. Als de waarde van de "gratis" auto € 20.000 is, moet dit bedrag in mindering worden gebracht op de koopprijs van het pand voor de bepaling van de overdrachtsbelasting. Ook voor de vaststelling van de hoogte van de eigenwoningschuld, de eigenwoningreserve en de financiering van de woning is deze splitsing van belang. Een bank zal daarbij ook nog andere voorwaarden stellen aan de financiering van een auto dan van een woning. Bovendien is de rente op financieringen van consumptieve bestedingen niet aftrekbaar.

Wat de renteaftrek betreft, moet goed onder ogen worden gezien wat de gevolgen kunnen zijn van het aanbieden van "gratis" wonen, zoals door een aantal verkopers wordt aangeboden. Hierbij betaalt de verkoper blijkbaar de rentelasten. Ten eerste moet weer een splitsing worden gemaakt tussen de koopsom van de woning enerzijds en de waarde van het gratis wonen anderzijds. De toekomstige rentelasten zullen daarbij moeten worden gewaardeerd naar het moment van aankoop, dat is op zich al lastig te bepalen bij een variabele rente.

Ten tweede, en misschien nog wel veel belangrijker, betreft de hypotheekrenteaftrek. De hypotheekrente is slechts aftrekbaar voor zover de betaalde rente ten laste van de eigenaar van de woning komt. Als de rentelasten daadwerkelijk voor rekening van de verkoper komen, is de rente dus niet aftrekbaar. Doordat je in feite een splitsing moet maken tussen de koopsom van de woning enerzijds en het bedrag van de toekomstige rentelasten anderzijds, zou je kunnen zeggen dat de koper zijn toekomstige rentelasten voorschiet aan de verkoper (als een soort depotstorting), die daarmee maandelijks de hypotheekrente betaalt. Daarmee komt de rente toch weer ten laste van de nieuwe eigenaar en zou de renteaftrek veilig kunnen zijn gesteld.

Hoe dan ook, een belastinginspecteur kan de renteaftrek wel eens ter discussie stellen en vragen waarom de verkoper de rentelasten betaalt. Probeer dat maar eens uit te leggen. En moet het voorschot van de toekomstige rentebetalingen als een vordering op de verkoper worden aangemerkt in box 3 en vice versa als schuld? Moet over dit bedrag dan ook rente worden berekend? Kortom, er zijn nog veel onduidelijkheden en mogelijke discussies. In dergelijke gevallen is het vanuit fiscaal oogpunt gezien beter om gewoon de vraagprijs te verlagen.

Met dank aan KPMG Meijburg & Co

bron: NVM