De Jager: De woningmarkt heeft nu behoefte aan rust

Het verdwijnen van de volledig aflossingsvrije hypotheek. En een hypotheek die niet hoger mag zijn dan 110 procent van de waarde van de woning, waarvan 6 procent is bedoeld voor de overdrachtsbelasting. Dit zijn enkele recente voorstellen van minister Jan Kees de Jager (CDA) van Financiën om de risico’s op de hypotheekmarkt in te dammen. NVMagazine ging met De Jager hierover in gesprek. Ook het toezicht van de Autoriteit Financiële Markten (AFM), de kritiek van het IMF op de Nederlandse woningmarkt, de hypotheekrenteaftrek en de starters op de woningmarkt kwamen ter sprake.

De Jager gaf al in november vorig jaar aan dat er nieuwe, strengere regels voor de verstrekking van hypotheken zouden volgen. De banken konden zelf nog met een voorstel komen, maar als die niet bij De Jager in de smaak zouden vallen, zou hij zelf de regels aanscherpen. Uiteindelijk werden het ministerie van Financiën, de AFM, de banken en verzekeraars het eens over een nieuwe gedragscode, waarin een maximale hypotheek van 110 procent van de aankoopwaarde van de woning en een afschaffing van de volledig aflossingsvrije hypotheek belangrijke elementen waren. De Jager is tevreden over het bereikte resultaat, dat in maart werd gepresenteerd.

“Met de nieuwe regels kunnen geldverstrekkers geen onverantwoord hoge kredieten meer verstrekken, terwijl mensen nog wel voldoende kunnen lenen om een huis plus kosten koper te financieren. De bestaande gedragscode biedt te veel ruimte voor overkreditering, het verlenen van onverantwoord hoge kredieten. Dit is niet alleen erg onwenselijk voor de consument, maar brengt ook voor de financiële stabiliteit risico’s met zich mee.”

Eerder stelde de financiële toezichthouder AFM een maximale hypotheek van 112 procent voor. Met zijn voorstellen ging De Jager daar 2 procent onder zitten. “Na overleg met onder meer de AFM vind ik dat deze nieuwe gedragscode een vergelijkbaar niveau van consumentenbescherming biedt als het AFM-voorstel. Daar gaat het in essentie natuurlijk om. De 110 procent is in lijn met de vuistregel van 10 procent kosten koper,  zoals die in de praktijk gehanteerd wordt.”

De AFM stelde eerst ook voor dat huizenkopers bij tophypotheken de hypotheek in zeven jaar moeten terugbrengen tot 100 procent van de aankoopprijs. In plaats hiervan koos De Jager voor het verdwijnen van de volledig aflossingsvrije hypotheek. Maximaal 50 procent van de marktwaarde van de woning mag voortaan aflossingsvrij zijn.

De Jager: “Op korte termijn duurt de aflossing van de top (naar 100 procent) inderdaad iets langer. Op langere termijn biedt het beperken van het aflossingsvrije deel tot 50 procent meer zekerheden. Want er wordt meer van de hypotheeklening afgelost of aan vermogen opgebouwd. Doordat bij een aflossingvrije hypotheek de lening niet wordt afgelost, zijn er grotere risico’s dat mensen bij verkoop met een restschuld achterblijven. Bij een daling van de huizenprijzen kan de consument in de problemen komen, zeker als er een onvoorziene verandering in de levenssituatie plaatsvindt, zoals een scheiding. Ik vind de aangekondigde maatregel niet te strikt. Bij de Nationale Hypotheekgarantie is er al jarenlange sprake van deze norm. Dit functioneert in de praktijk goed.”

Op slot

De Jager zegt het belangrijk te vinden dat huizenkopers goed beschermd zijn tegen overkreditering, terwijl ze nog steeds voldoende kunnen lenen om het huis plus kosten koper te financieren. Hij vindt niet dat de voorgestelde maatregelen de woningmarkt nog verder op slot draaien. “Deze code biedt een goed evenwicht tussen het beschermen van de consument en het open houden van de woningmarkt. De consument kan nog steeds volledig lenen voor de aankoop van het huis, inclusief kosten-koper en waardevermeerdering door verbouwing. De lagere inkomens kopen vooral onder de NHG-regels. Die gewoon blijven gelden.”

De AFM kreeg met name vorig jaar veel kritiek op de wijze waarop deze toezichthouder omgaat met de hypotheekmarkt. Onder meer de NVM en Vereniging Eigen Huis waren van mening dat de AFM het toezicht te streng uitvoerde. De fragiele woningmarkt zou hiervan schade ondervinden. De Jager wil op die kritiek niet te diep ingaan. “De hypotheekmarkt en het toezicht daarop zijn gebaat bij duidelijkheid. In de nieuwe gedragscode hypothecaire financiering wordt die duidelijkheid geboden doordat er een aantal heldere uitzonderingsmogelijkheden op de hoofdnormen worden afgesproken. De AFM zal toezien op naleving van de gedragscode.”

Subsidies

Vorig jaar schafte het vorige kabinet de Koopsubsidie en de Starterslening af. Beide subsidies waren gericht op starters op de woningmarkt. De Jager heeft geen nieuwe subsidie in petto. “Het geld voor de maatregelen was op. Het kabinet bekijkt de woningmarkt in zijn volledigheid, integraal. Binnenkort zal er van gedachten worden gewisseld met de Tweede Kamer over het beleid voor de woningmarkt. Overigens is de verantwoordelijkheid voor Startersleningen belegd bij decentrale overheden. Het Rijk heeft daar incidenteel aan bijgedragen.”

De Jager stelt dat het kabinet diverse maatregelen heeft genomen om de woningmarkt te stimuleren, zowel voor starters als doorstromers. “Starters profiteren van de beperkte prijsdalingen van de afgelopen jaren. In praktijk financieren zij zich vooral met de Nationale Hypotheekgarantie. Dankzij de overheidsgarantie levert dit hun een rentevoordeel van een half procent op. De grens van de NHG is tijdelijk verhoogd naar 350.000 euro. Doorstromers die hun oude huis moeten verkopen, hebben het vermoedelijk moeilijker. Om hen te helpen, heeft het kabinet fiscale maatregelen genomen, zoals het verlengen van de termijn voor dubbele hypotheekrenteaftrek en het herleven van hypotheekrenteaftrek na tijdelijke verhuur.”

De Jager toont zich bereid om te kijken naar een voorstel van de brancheorganisaties Bouwend Nederland en de Neprom om te komen tot een eenmalige en tijdelijke vrijstelling van de overdrachtsbelasting. Hiermee zouden starters gestimuleerd moeten worden om een huis te kopen. “Ik heb het voorstel van de sector ontvangen en zal daar goed naar kijken. Duidelijk is dat het in deze tijd van bezuinigingen moeilijk is om nog meer te doen dan het kabinet nu al doet voor de woningmarkt.”

Hypotheekrenteaftrek

Het Internationaal Monetair Fonds (IMF) uitte medio december bezorgdheid over de ‘hoge hypotheekschuld’ in ons land. De ‘extreem hoge aftrekbaarheid’ van de hypotheekrente zou volgens het IMF hiervoor een belangrijke factor zijn. De Jager vindt dat de visie van het IMF op de hypotheekrenteaftrek ‘bekend’ is. “Het kabinet heeft ervoor gekozen om niet aan de hypotheekrenteaftrek te tornen. De woningmarkt heeft nu behoefte aan rust, niet aan een herhaalde discussie over de argumenten voor en tegen de hypotheekrenteaftrek. Het IMF constateert terecht dat de Nederlandse hypotheekschuld uitzonderlijk hoog is in internationaal verband. Dat brengt risico’s mee voor de Nederlandse economie. Dit onderstreept het belang van de nieuwe regels, waarmee de hoogste risico’s worden weggenomen. Tegelijkertijd blijft het financieren van de gehele woning inclusief de kosten-koper mogelijk. De effecten op de huizenprijzen zijn naar verwachting beperkt. Het IMF heeft overigens aangegeven dat de Nederlandse woningmarkt momenteel stabiel is”, zo stelt De Jager.

De minister wil niet ingaan op de vraag wat zijn verwachtingen voor de woningmarkt zijn. “Het voorspellen van de huizenprijsontwikkelingen laat ik aan anderen over. Het Centraal Planbureau voorziet weer groei in 2011, andere partijen zijn wat negatiever. Duidelijk is dat de woningmarkt er op dit moment nog niet florissant voor staat. Het kabinet heeft zoals aangegeven diverse maatregelen genomen die de woningmarkt ondersteunen.”

bron: NVM